В каких банках дифференцированный платеж по ипотеке, выгода — кратко и понятно

При изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Что из себя представляют дифференцированные и аннуитетные платежи.

какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами

Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Если вам необходима ипотека в Сбербанке, аннуитетный платеж или дифференцированный – первый вопрос, который вы должны задать специалисту. Как правило, Сбербанк предоставляет только аннуитетный платеж, и сейчас мы узнаем, что это значит.

Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

Таким образом, если вы планируете осуществить досрочное погашение, и точно знаете, что у вас будут на это средства, лучшим решением будет оформление другого типа платежа, который мы сейчас рассмотрим.

Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

Однако дифференцированный платеж не очень хорошо подходит тем, кто не уверен в собственном бюджете. При таком виде платежей нельзя точно знать, сколько вам нужно будет платить через месяц или через полгода, размер платежей постоянно изменяется, и нужно обладать действительно стойким бюджетом, чтобы без проблем перенести такие платежи в разных размерах. Если планируется рефинансирование ипотеки, дифференцированные платежи также применяются крайне редко, и крайне ограниченным количеством банков. Специалисты наперебой утверждают, что аннуитетные платежи выгоднее. Однако в нашей статье мы объективно рассмотрим, так ли это на самом деле.

Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

Дифференцированные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы. Кроме того, дифференцированные платежи идеально подходят для тех, кто планирует досрочное погашение.

Дифференцированные платежи: преимущества и недостатки

какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами

Если вам необходима ипотека с дифференцированными платежами, банки в 2018 году неохотно предоставят вам такую возможность. Дело не только в том, что данный вид платежей не слишком-то выгоден банку, но также и в том, что далеко не все заявители могут обеспечить выплату таких платежей. Тем не менее, вопрос, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами, возник не на пустом месте. Давайте разберемся, какими преимуществами и какими недостатками обладает этот вид платежей.

К очевидным плюсам можно отнести:

• Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
• Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
• Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
• Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов можно выделить следующее:

• Повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока).
• Риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось).
• Сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Обратите внимание, что минусы относятся исключительно к тому, сможете или не сможете вы лично выплачивать такой вид платежей. Выгода от выбора дифференцированного платежа очевидна, и ниже в нашей статье мы подробно разберем на цифрах, в чем она состоит. Аннуитетные платежи легче гасить, однако выгода от их оформления призрачна, и очевидна только банку, который получает от вас значительно больше денег, чем при дифференцированной системе платежей.

2 вида внесения платежей

Есть два вида внесения платежей: аннуитетный и дифференцированный. Каждый из них предусматривает выплату ежемесячных взносов до момента полного расчёта по задолженности. Однако между ними есть существенная разница, заключающаяся в схеме формирования ежемесячного взноса. Она оказывает определяющее влияние на те преимущества и недостатки, которые характерны для каждого вида.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

• повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
• риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
• сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Обзор ипотечных программ кредитования

Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

Ипотека с аннуитетом

Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями, так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

Сбербанк России

Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт «Приобретение строящегося жилья», которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

Программа «Приобретение строящегося жилья» в Сбербанке

Сумма кредита

от 300 тысяч рублей до

80% цены жилья

ставка кредита

от 7,4%

годовых

* — покупка жилья от застройщика позволяет снизить ставку на 2%

По продукту предусмотрены следующие условия:

• Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
• Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
• Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

Банк ВТБ

ВТБ предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

1. повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% — на вторичное жилье;
2. надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).

Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

«Альфа-Банк»

В «Альфа-Банке» ипотека на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

• для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
• 9,59% – стандартные условия;
• 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

Ипотека по дифференцированной схеме

В 2018 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

«Газпромбанк»

В «Газпромбанке» заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

Параметры рефинансирования:

• ставка от 8,8%;
• срок – от 42 до 360 месяцев;
• кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

«Россельхозбанк»

Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

• квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
• частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
• участок земли.

Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

«КубаньКредит»

Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

Программа «Готовое жилье» в банке «Кубань Кредит»

Сумма кредита

от 300 тысяч рублей до

7 миллионов рублей

сроки кредита

от 1 года до

30 лет

ставка кредита

от 10,99%

годовых

* — для зарплатных клиентов ставка снижается до 10,49%

Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка. В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования. В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.

Как получить одобрение на ипотеку с дифференцированными платежами?

какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами

Как мы уже упомянули выше, получить дифференцированный платеж довольно трудно, даже если вы обращаетесь в один из банков, где это возможно. Поэтому для того, чтобы оформить ипотеку с дифференцированным платежом, необходимо ответственно подойти к сбору документов и подтвердить вашу платежеспособность. Каким требованиям потребуется соответствовать для получения дифференцированного платежа:

• В первую очередь, необходимо быть официально трудоустроенным. На текущем месте работы достаточно отработать полгода, общий непрерывный трудовой стаж за последние пять лет должен составлять минимум год. Очень часто при рассмотрении заявки на ипотеку с дифференцированным платежом внимание уделяется и вашему карьерному росту, поэтому могут быть запрошены дополнительные справки о вашем продвижении по службе.
• Кроме того, необходимо предоставить справку по форме 2-НДФЛ или по форме банка с подтверждением ваших доходов. Чем выше уровень ваших доходов, тем выше вероятность, что вам одобрят ипотеку с дифференцированным платежом. Если для аннуитетного платежа его размер не должен превышать 40% от вашего бюджета, то для дифференцированного платежа потребуется куда больше места для маневра. Вполне возможно, в банке вам назовут точный уровень заработной платы, который необходим для такой системы.
• Наличие недвижимости или транспортных средств в собственности повысит ваши шансы. Важно помнить о том, что завышать стоимость недвижимости не следует: банк в любом случае проверит, насколько это соответствует действительности. Если вы не знаете точную рыночную стоимость недвижимости, лучше вызвать оценщика.
• Кроме того, привлечение созаемщиков и поручителей также пойдет вам на пользу, и позволит получить одобрение ипотеки с дифференцированными платежами с большей долей вероятности.
• Конечно же, для одобрения такой ипотеки потребуется обладать идеальной кредитной историей. Поэтому необходимо заранее подать запрос в БКИ (раз в год это можно сделать абсолютно бесплатно) и убедиться в том, что вы соответствуете этому требованию банка.

Какой способ выгоднее для клиента

При сравнимых условиях предоставления кредита, то есть при одинаковой ставке и сроке, дифференцированный способ платежей выглядит более привлекательно. Он обеспечивает меньшую итоговую переплату на момент завершения действия договора. Он удобен при досрочном погашении. Однако этот способ требует высокой платёжеспособности клиента.

Большинство банков не заинтересованы в предоставлении таких кредитов и предлагают их только в пределах действия каких-либо акций, направленных на расширение клиентской базы.

Кроме того, клиенту надо понимать, что даже в случае одобрения банком дифференцированного способа выплат стоит уделить особое внимание ставке и сроку действия договора. Как правило, при таком способе банки повышают годовую ставку по договору.

Поэтому крайне важно сравнить условия предоставления нескольких кредитов у нескольких банков, просчитать все параметры с помощью встроенного калькулятора, присутствующего на сайтах всех крупнейших банков. Только после проведения такого анализа можно принять взвешенное решение, позволяющее уменьшить неизбежные денежные потери, связанные с выплатой займа.

Выгодно ли оформлять ипотеку с дифференцированными платежами?

какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами

Как мы уже упомянули выше, в настоящее время дифференцированный платеж предоставляет минимальное количество банков. Во многом это вызвано не столько стремлением банка обеспечить собственную выгоду, сколько низкой платежеспособностью большинства заявителей.

Действительно, далеко не все могут выдержать высокую нагрузку на бюджет в первые месяцы выплат, а также обеспечить полное погашение ежемесячных платежей в условиях их постоянного пересчета. Для этого необходимо обладать надежным бюджетом, который позволяет маневрировать в финансовом плане, или иметь накопленные финансовые средства, к помощи которых можно прибегнуть при возникновении необходимости.

Тем не менее, оформление дифференцированного платежа прекрасно подходит тем, кто планирует досрочное погашение, так как при дифференцированном платеже равномерно погашаются как проценты по кредиту, так и основной долг. Даже без досрочного погашения сумма общей переплаты при дифференцированном платеже окажется существенно ниже, поэтому, несмотря на более высокую нагрузку на бюджет, этот вид выплат оказывается более выгодным экономически.

Если вам понравилась наша статья, оценивайте ее и рассказывайте о ней в социальных сетях своим друзьям. Если же у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях или в специальном разделе: мы обязательно подробно вам ответим!

Заключение

Рассмотренные в статье отличия, существующие между двумя способами внесения денежных средств, могут помочь клиенту сделать правильный выбор.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...