Как правильно купить квартиру в новостройке советы экспертов — описываем досконально

Рынок первичного строительства в России растёт и развивается, при этом всё больше российских семей сталкиваются с необходимостью покупки квартиры от застройщика. Как человек, хорошо разбирающийся в новостройках Краснодара, хочу поделиться своим опытом, дать несколько советов по правильному выбору застройщика и покупки у него хорошей квартиры.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

• огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
• современная планировка;
• просторные комнаты;
• возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
• новые коммуникации;
• качественные и долговечные материалы;
• отсутствие «чужой ауры»;
• молодые соседи;
• экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
• возможность получения рассрочки;
• это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
• наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

• Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
• Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
• Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
• Строительные недоделки.
• Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

1. Спросите знакомых, может кто-то из них недавно купил квартиру в новостройке?

Прежде чем самому с нуля изучать рынок, узнайте, может ваши знакомые недавно купили новостройку? Остались довольными застройщиком, исполненными им обязательствами и качеством купленной квартиры. Или у ваших знакомых есть хороший агент по недвижимости, который им помог купить квартиру в новостройке от застройщика. Обратитесь к нему, он и вам поможет

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

• оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
• оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
• заморозка строительства дома;
• долгое, затянувшееся строительство дома;
• низкое качество жилья;
• несоответствие планировки и метража квартиры;
• отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

• Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
• Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
• Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

2. Изучите рынок

Открываем 2 ГИС, смотрим на оранжевые дома — это новостройки. Едем туда, смотрим. По мере изучения рынка, у вас в голове будет складываться понимание, сколько стоит то жилье, которое вы хотите приобрести и что вы реально сможете себе позволить. Чаще всего это два конца одной палки ))), а вам нужно найти золотую середину. Зато у вас начнёт складываться компромисс – на сколько вы готовы напрячься, чтобы заплатить дороже за то жильё, которое вам нравится, или купить дешевле и больше площадью в менее привлекательном районе.

Вроде нашли что искали.

3. Не видитесь на самую дешёвую цену (это самый важный совет)

Есть одна пословица – богатые богатеют, а бедные беднеют. Вот так же и с застройщиками. Надёжные застройщики, которые имеют собственные средства для строительства, всегда знают себе цену. Они строят качественно, надёжно и дорого, либо чуть выше средней цены. При этом к ним за покупкой квартир выстраивается очередь из покупателей, а они ещё и цены повышают.

Напротив, у ненадёжных застройщиков, всегда самые дешёвые цены и мало продаж. От сюда и задержки строительства и низкое качество.

В общем – нормальное надёжное и законное жильё стоит денег, и оно быстро раскупается, всегда качественное и быстро строится. Долгострои всегда самые дешёвые, потому они и долгострои.

Нашли нормальную цену, и квартира устраивает.

Оформляем договор

Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке, каждый из которых характерен для той или иной ситуации.

Особенности приобретения по ДДУ

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

• подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
• фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
• срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Особенности приобретения через ЖСК

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

Приобретение по переуступке

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Договор купли-продажи

Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.

Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.

Подробная пошаговая инструкция как купить квартиру на вторичном рынке описана у нас на сайте.

Документы для оформления договора и регистрации

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

• договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
• госпошлина;
• заявления участников сделки;
• гражданские паспорта сторон соглашения.
• договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

4. Закон строительства

Сейчас в тренде застройщики, которые строит законно и качественно, а в месте с ними в тренде и 214 Федеральный закон. Напротив спадающий тренд – это незаконное строительство, а вместе с ним и 215 Федеральный закон. Подробнее о них, я писал в своих статьях.

5. Ознакомьтесь с документами застройщика на возводимый дом

Если дом строится по 214 ФЗ, то застройщик вам всегда сможет предоставить следующие документы:

— Договор купли-продажи земельного участка, на котором возводится дом;

— Свидетельство о праве собственности на земельный участок;

— Проектную декларацию;

— Разрешение на строительство

— Технические условия на:

   — Электричество;

   — Воду;

   — Водоотведение;

   — Отопление (либо газ, если в доме будет придомовая газовая котельная).

Оплата

После государственной регистрации, производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом, первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги вносится постепенно.

Возможна аккредитивная форма расчета с застройщиком, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный счет в банке (аккредитив). По его условиям застройщик может получить деньги только после перехода прав требования по ДДУ покупателю, а значит, только после регистрации сделки.

6. Сколько застройщик уже продал квартир

У надёжных и сильных застройщиков, квартиры в новостройках продаются очень быстро. Бывает такое, что через 2-3 месяца после старта продаж раскупается 95 % квартир всего дома. А самому дому строиться ещё 2 года.

Напротив, у маленьких, не надёжных и не благополучных застройщиков, зачастую из-за далёкого расположения их домов (на краю города, в полях) квартиры продаются слабо, медленно, от этого и сроки сдачи объектов в эксплуатацию не выдерживаются.

7. Смотрите на опыт строительства

Самый важный критерий надёжности застройщика – это количество сданных домов. Если застройщик сдал несколько домов в эксплуатацию это хорошо, если десяток или несколько десятков домов, это ещё лучше. Если застройщик строит свой первый дом, это не говорит о его ненадёжности, все с чего то начинали. В этом случае смотрите на соблюдение остальных пунктов.

8. Общайтесь с жильцами уже построенных домов застройщика

Они вам всё расскажут. Например, девиз одной строительной компании: «Все счастливые семьи похожи друг на друга», и действительно в сданных домах этого застройщика можно встретить счастливых людей, благодарных своему застройщику за качественно построенное жильё. Люди счастливы только в хорошем жилье и если это так, они вам об этом расскажут.

Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой

Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет.

Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами.

При положительном решении, подписывается трехсторонний договор между банком, владельцев и покупателем. Сделка подлежит регистрации Росреестром, который через 10 дней выдает правоустанавливающий документ.

Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.

9. Банки партнёры

Когда застройщик строит законно и по 214 ФЗ, его всегда кредитуют банки, т.е. в его новостройках можно купить квартиру в ипотеку и чем больше банков, готовых кредитовать застройщика, тем лучше.

Частных застройщиков, вообще не кредитуют банки. Потому что у них опасно покупать квартиры.

  

Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить

На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.

Стоит учесть такие тонкости, как:

• цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
• продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
• приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
• покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
• обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.

Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.

Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн-юрист, который подскажет вам все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и если что поможет с взысканием неустойки или поддержкой вас в суде.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы сделаете репост или лайк этого поста в сети.

10. Задавайте вопросы

В любой непонятной ситуации задавайте вопросы застройщику, менеджеру по продажам застройщика. На любой ваш вопрос вы всегда должны получить внятный, развёрнутый ответ подкреплённый документами. Если конечно ваш вопрос находится в рамках разумного. Соответственно, чем не адекватнее вопрос, тем больше вероятность получить соответствующий ответ.

Чем лучше и опытнее застройщик, тем меньше к нему вопросов. Вам и так всё понятно!

Пожалуй это все, что касается советов при покупке квартиры в новостройке.

В дополнении могу показать вам отзывы людей, которые уже купили свои квартиры в строящихся домах.

В завершении хочу поделится с вами одним из отзывов моих клиентов, которым я помог купить квартиру в новостройке, благодаря чему ещё одна семья обзовелась собственной квартирой в Краснодаре. Все видеоотзывы о моей работе можно посмотреть вот здесь.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...