Ипотечное страхование: что такое, его виды, преимущества

Ипотека – кредит на много лет, поэтому банки стремятся минимизировать свои риски в этот столь долгий период. Страхование квартиры по ипотеке – процедура обязательная, хотя есть дополнительные виды имущественных страховок, оформляемых на добровольной основе.

Риски, с которыми придется столкнуться заемщику

Страховка в первую очередь интересна заемщику как способ погашения рисков, однако, далеко не всегда возможные угрозы от ипотеки явные и доступны глазу неопытного человека. Стоит поближе рассмотреть все возможные риски для заемщика, а также те ситуации, которые могут к ним привести. Все риски делятся на внутренние и внешние, в случае с ипотекой первая категория угроз происходит непосредственно от заемщика и его семьи, вторая – от окружения. Страховка от внутренних рисков в основном интересна банку и сконцентрирована вокруг заемщика. Страховка внешних рисков интересна и заемщику тоже. Наиболее распространенные риски для ипотеки – это неправомерность продажи квартиры, физический урон жилплощади, потеря права собственности на недвижимость, ее разрушение, как частичное, так и полное.

Большинству людей страховка кажется ненужной или как минимум переоцененной услугой. Такая беспечность в итоге заканчивается существенными потерями, оценить которые калькулятор неспособен. Конечно, страхование жизни по ипотеке – это, возможно, перебор, однако, не обратить внимание на более приближенные виды гарантий – это как минимум непродуманное решение. Всегда стоит помнить о том, что ипотека оперирует огромным временным периодом, за время которого вполне может произойти что угодно, страховка – это не панацея, она не способна покрыть абсолютно все риски и угрозы, однако, даже того минимума, на который она способна достаточно для того, что сделать долгосрочную ссуду более приемлемой и привлекательной для обычного человека. Используя калькулятор, чтобы подсчитать свои затраты от этой услуги, стоит помнить о том, что, вполне возможно, спустя некоторое количество времени, заемщик будет невероятно благодарен сам себе за то, что воспринял страхование ипотеки как реальную возможность, а не выдумку.

Право или обязанность

В законе «Об ипотеке» прописано, что заемщик может застраховать риск неисполнения обязательств по возврату кредита перед кредитором. Практика показывает: чтобы взять квартиру или дом в ипотеку с минимальным первоначальным взносом (10%), ипотечное страхование является фактически «обязанностью». Банки без страховки могут дать кредит только под 20% первоначального взноса.

Ипотечное страхование нужно только для ипотечных кредитов, несущих повышенный риск банку – кредиты с первоначальным взносом 10%. По статистике, заемщики с 10% взносом увеличивают риск дефолта в 2,5 раза, чем с 30% первоначальным взносом.

1. Что такое страхование ипотеки и когда оно необходимо?

Покупка недвижимости в ипотеку – рискованное и длительное мероприятие. Кредитные суммы выплачиваются годами – никто не может заранее предугадать, как изменится ситуация с возвращением долга через полгода, год, пять лет.

По этой причине обе стороны ипотечного договора стараются обезопасить себя от возможных убытков. Чтобы снизить риски заемщиков и кредитных компаний, государство ввело обязательное условие при оформлении ипотеки – страхование.

Некоторые считают, что ипотечное страхование учитывает исключительно интересы кредиторов: банки хотят защитить себя от потери заемщиком платежеспособного статуса.

Однако и получателям кредита такая страховка приносит определенную пользу. Ведь гарантировать покупателям жилья наличие постоянного дохода, особенно в условиях перманентной экономической нестабильности, не может никто.

Каждый заемщик может потерять работу, заболеть, угодить в ДТП. Да и сама квартира может пострадать от пожара, затопления и прочих непредвиденных факторов.

К тому же полная ипотечная страховка поможет получить кредит на более выгодных условиях: банки гораздо лояльнее относятся к клиентам, выбирающим весь комплект страховых услуг.

Итак, ипотечное страхование – это страхование рисков кредиторов и заёмщиков. В современном российском кредитовании – это обязательная процедура при покупке жилья в ипотеку.

Ни одна финансовая организация не выдаст вам кредит без оформления полиса. При этом страхование недвижимости (залога) выступает гарантией безопасности для кредитора, а страхование здоровья, жизни и платежеспособности заемщика защищает интересы клиента.

Таким образом, в сделке заинтересованы обе стороны. Другое дело, что банковские работники знают о страховании гораздо больше рядового гражданина и часто настаивают на условиях договора, наиболее благоприятных и выгодных именно для финансовой организации.

Вот почему получателям кредита полезно изучить вопрос страхования ипотеки заранее – это сократит ненужные траты и поможет защитить свои имущественные интересы.

По закону заемщик обязан застраховать только предмет залога. Все остальные виды страхования – не обязательны.

Но это в теории, а на практике банки обычно требуют от заемщиков попутно застраховать:

• жизнь;
• трудоспособность;
• титул (право собственности на объект недвижимости).

Соглашаться на условия кредиторов или нет – личное дело каждого. Строптивым клиентам банк может запросто повысить процентную ставку по ипотеке.

Срок действия полиса равен предполагаемому сроку выплат. Страховая сумма равняется размерам займа или рыночной стоимости жилья. Платежи взимаются раз в год. Когда подходит время выплат, банк сообщает компании текущий размер долга, и страховщик рассчитывает сумму взноса.

Для более полного понимания механизмов и принципов страхования читайте обзорную статью «Что такое страхование».

Виды ипотечного страхования

Страхование ипотечного кредита реализуется с помощью заключения договоров страхования ответственности по кредитам заемщика:

• Договор ипотечного страхования заемщика
• Договор ипотечного страхования кредитора

Сумма, указанная в договоре страхования, неизменна на протяжении всего срока по кредиту. Страховая сумма, указанная в договоре, определяется банком. Она не может быть больше 20% от стоимости покупки квартиры. Договор заключается на срок, который банк несет повышенный риск по кредиту. Оплата страховых взносов производится заемщиком при получении кредита на весь период страхования. Размер страхового взноса устанавливает страховая компания, с которой заключается договор. Возврат страхового взноса по договору при досрочном погашении суммы кредита предусмотрен. Заемщик может потребовать вернуть часть страхового взноса за срок страхования, который не истек.

Страховая ипотека, как механизм защиты от рисков, должна отвечать следующим требованиям:

• право собственности на ипотеку должно быть зарегистрировано;
• срок страхования должен быть равен сроку договора ипотеки или связан с достижением остатка основной суммы долга в размере 80% от стоимости ипотеки;
• первоначальный взнос по кредиту должен составлять не меньше 10%;
• выдаваться кредит должен с фиксированной ставкой.

Как рассчитать стоимость ипотечного страхования?

Перед тем как рассчитать стоимость ипотечного кредитования, нужно узнать некоторые тонкости и нюансы данной процедуры. Первое, что стоит запомнить: банк не имеет права навязывать сотрудничество с теми страховыми компаниями, с которыми у него заключен договор аккредитации. Согласно действующему законодательству, заемщик имеет право самостоятельно выбрать страховщика. Единственное требование – компания должна находиться в государственном реестре.

Рассчитать стоимость ипотечного страхования квартиры можно исходя из оценочной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете специального бюро. Многие заемщики не знают о том, что банк не может требовать страхования всей суммы долга. Страховка оформляется только на залоговое имущество, исходя из его оценочной стоимости.

В среднем страховая премия по этому виду полиса составляет 1 %в год. таким образом, если приобретаемая квартира в ипотеку стоит 3 000 000 рублей, то в первый год страховка будет стоить 30 000 рублей. на второй год страховая премия рассчитывается, исходя из фактического остатка кредитного долга. Если вам удастся выплатить за год 1 000 000 рублей от основного тела долга, то страховая премия на следующий календарный год будет рассчитываться от суммы в 2 000 000 рублей и составит 20 000 рублей.

Включает защиту каких ипотечных рисков?

Комплексное страхование объединяет в себе следующие три категории страхового продукта:

1. Коробочное страхование квартиры;
2. Защита жизни и здоровья заемщика;
3. Титульное страхование (защита прав собственности на недвижимое имущество).

Благодаря разнообразию продуктов внутри комплексного пакета страховых услуг граждане могут полностью погасить задолженность перед банком при страховых случаях.

Особенностью полиса комплексного ипотечного страхования является то, что договор со страховщиком заключается на один год с последующим продлением до окончания договора по ипотеке.

Выгоднее со страховкой или без? ►►

Сумма средств, которую страховая организация выплачивает в качестве компенсации, определяется несколькими способами:

• исходя из первоначальной задолженности путем прибавления процентов за текущий период страховки;
• при помощи снижающего фактора – сумма уменьшается в зависимости от сокращения задолженности перед банком.

Что такое коробочное страхование?

Коробочное страхование представляет собой полис, включающий определенный набор страховых услуг, сумм и рисков.

Такой тип страхования называют так же «экспресс страхованием».

Программа коробочной страховки заключает в себе разные виды страхования в зависимости от потребностей клиента.

Главное преимущество комплексной страховки при ипотеке — низкая стоимость каждого страхования в комплекте.

Так происходит за счет покупки разных программ страхования «оптом».

Можно ли вернуть страховку? ►►

Квартиры

Продукты экспресс страхования квартиры предполагают защиту недвижимости от всевозможных рисков:

• повреждения несущих конструкций дома и отделки квартиры;
• защита от кражи имущества, находящегося в квартире;
• последствия для собственности заемщика, а также жилья соседей, наступившие в результате пожара или потопа;
• преступных действий посторонних (третьих) лиц;
• взрыва бытового газа;
• повреждения, наступившие в результате стихийных бедствий.

На примере взрыва газа в доме в Ижевске, все понимают, что страхование конструктива здания не является безосновательным.

Несмотря на то, что коробочное страхование обладает рядом преимуществ, прежде всего данный вид страховки подходит для недорогого жилья.

Экономия посредством экспресс страхования будет оправданной при небольшой стоимости квартиры, поскольку сумма выплат будет незначительной.

Жизни

По аналогии с коробочным страхованием квартиры существует такое же страхование жизни.

К основным видам коробочного страхования жизни относят:

• добровольное медицинское страхование;
• страхование жизни на случай смерти;
• страховка от несчастного случая.

При оформлении ипотеки для обеспечения погашения задолженности при форс-мажорных обстоятельствах со здоровьем и жизнью клиент имеет право заключить договор страхования жизни. Однако, страхование жизни является необязательным при покупке квартиры в ипотеку.

Каждый ли год надо продлевать полис? ►►

Кто займется страховкой?

Страхование ипотеки – это значительная ответственность, позволить которую себе может далеко не каждая компания. В случае наступления страхового случая по ипотеке компания ежечасно теряет весьма значительные суммы денег. Страхование ипотеки – это дело крупнейших и проверенных представителей этого сегмента, с которыми банки чаще всего сотрудничают уже очень долго. Тот факт, что банк предоставляет наводку на ту или иную страховую компанию, не значит, что ее услуги обойдутся дороже. Просто она способна выплатить возмещение по страховому случаю по ипотеке. Ипотеку как объект страховки рассматривают в сумме равной ссуде или увеличенную в среднем на десятую часть. В случае наступления страхового случая, заемщик получит полное возмещение своих потерь. Страховые платежи по ипотеке выплачиваются ежегодно. Размер такого платежа колеблется в зависимости от специфики недвижимости и непосредственно заемщика, как экономического агента. В расчете прогноза для заемщика может быть полезен онлайн калькулятор, в работе с которым достаточно знать лишь вид ставки и ее размер, срок кредита и специфику страхового договора. Калькулятор прост в обращении, разобраться с ним не составит труда.

Жилье в ипотеку можно застраховать и в обычной компании, более близкой заемщику. Страхование в этом случае может проходить на более лояльных к должнику условиях, однако, тот теряет ряд преимуществ, доступных при выборе близкой банку компании. Однако, это не означает, что страхование жилья для заемщика должно проходить исключительно на условиях конкретного банка. В первую очередь потенциальный заемщик волен выбирать банк, провести анализ специфики его работы, условий предоставления ссуды, всех аспектов, связанных с кредитом. Ипотеке отведено значимое место в жизнедеятельности рядового гражданина, и подходить ко всей деятельности, связанной с ней стоит осторожно и осмотрительно.

Стоимость страхования квартиры при ипотечном кредите

Размер страховой премии обычно составляет около 0.07-2% от предусмотренной договором страховой суммы. Точные параметры премии зависят от года возведения здания, местоположения, состояния залогового жилья, возраста и здоровья клиента и других нюансов.

Важно! Взносы уплачиваются ежегодно или разово за весь срок по согласованию со страховщиком.

Примеры расчетов для квартиры стоимостью 1.5 млн. р. приведены в таблице ниже.

БанкПлатеж по обязательной страховке в год, р.

«Уралсиб»	2145
Сбербанк	3375
«Тинькофф»	2748

Титульное страхование рассчитывается в индивидуальном порядке: так, например, в банке «Уралсиб» оно обойдется заемщику в 3135 р/год.

Ипотечный калькулятор, какие возможности доступны?

Ипотечный калькулятор зачастую предоставляется непосредственно каждым банком, который работает в этом сегменте. Калькулятор дает возможность в точности рассчитать график погашения ссуды, сравнить разные варианты этой услуги, выбрать наиболее оптимальный. Интуитивно понятный калькулятор в последнее время получил дополнение, включающее пункт о страховании. Конечно, обновленный калькулятор доступен только в крупных финансовых структурах, взаимодействующих с аналогичными по масштабу страховыми компаниями с их особенностями, однако, вполне возможно, что вскоре он станет доступнее. Ипотеке свойственна точность в цифрах, так как обязательство подобного рода не терпит ошибок в финансовом вопросе и сделать свои расчеты максимально точными можно с помощью подобного онлайн калькулятора.

Рядовой заемщик, прибегнув к ипотеке, зачастую не подозревает насколько масштабна эта категория и сколько дополнительных аспектов она затрагивает. Перед тем как сделать этот шаг любому заемщику будет полезно уделить внимание не только наиболее очевидным ситуациям, что могут возникнуть, но также и второстепенным факторам. В интересах заемщика, чтобы информация о том, что такое ипотека, как она рассчитывается, как происходит страхование, есть ли налог на дарение недвижимости, полученной таким способом и прочее, уже имелась в прямом доступе на момент, когда критическая ситуация только возникла.

Порядок заключения договора и перечень документов

Чтобы получить страховой полис, следует подать документы, подписать договор и оплатить полагающиеся взносы. Обязательное страхование обычно оформляется сразу при подписании договора ипотечного кредитования. Другие виды можно оформить также личным визитом, или, если банк/страховая предоставляет такую возможность, провести оформление через Интернет.

Важно! Многие страховые предлагают продление уже имеющихся полисов в режиме онлайн.

Из документов в стандартном случае нужны:

• паспорт (понадобятся ксерокопии всех страниц);
• кредитный договор;
• заявление-анкета, заполняемая при оформлении договора;
• правоустанавливающие бумаги (свидетельство о собственности, договора купли-продажи, дарения или долевого участия, и др.);
• техпаспорт недвижимости;
• отчет об оценки стоимости жилья;
• копия разрешения из органов опеки, если собственник жилья или один из прописанных на жилплощади – ребенок;
• выписки со счетов клиента.

Требования к документам могут быть дополнены по правилам определенного банка или страховой фирмы.

Как сэкономить на ипотечном страховании?

Существует несколько способов того, как можно существенно сэкономить на ипотечном страховании. Мы приведем лишь несколько самых очевидных способов:

1. страхование с использованием франшизы (например, страховщик не будет выплачивать ущерб менее определённой суммы);
2. поиск предложений по действующим акциям (можно сэкономить до половины необходимой суммы);
3. выбор крупной страховой компании (самые выгодные тарифы на ипотечное страхование на сегодняшний день предлагаются в «Ингосстрахе», «Росгосстрахе», «Ресо», «ВТБ» и т.д.);
4. отказ ото всех дополнительных услуг;
5. страхование только тех конструктивных элементов объекта недвижимости, которые включены в отчет оценщика (например, не обязательно страховать мебель, в том числе и встроенную, если она не фигурирует в окончательном отечете оценки);
6. отказ от тех видов страхования, которые не являются обязательными по закону.

Обратите внимание! Многие финансовые организации в своих предложениях ипотечного кредитования прямо указывают, что за отсутствие тех или иных видов страхования на базовую процентную ставку начисляются дополнительные пункты. Так, если базовая процентная ставка составляет 8 %, и при этом отсутствует страхование титула, жизни, здоровья заемщика, то банк накидывает сверху еще 2 – 3 %.

Посмотрите внимательно условия страхования этих рисков в крупных компаниях. Вы увидите, что в основном они предлагают размер страховой премии существенно меньше 1 %. таким образом, вам будет выгоднее заключить договор комплексного ипотечного страхования за 1,5 % в год и при этом получить процентную ставку по ипотечному кредиту на 3 пункта ниже. Если вы покупаете квартиру за 3 000 000 рублей, то ваша экономия за 20 лет кредитования составит более 450 000 рублей.

Учитывайте это обстоятельство и внимательно просчитывайте все условия, предлагаемые процентные ставки и наличие скрытых комиссий. В отношении ипотечного долгосрочного кредитования даже 0,5 % в год может обернуться несколькими тысячами рублей переплаты.

Проблема получения выплаты по страховке

Страховщик вправе отказать в выплате страхового возмещения в ряде случаев. Все они прописаны в договоре страхования.

Личное страхование при ипотечном кредитовании предполагает в качестве страхового случая установление заемщику 2-ой или 1-ой групп инвалидности либо его кончину. В таком случае выплата производится в полном объеме единоразово. Имущество в первом случае остается в собственности заемщика, во втором будет включено в наследственную массу и его получат наследники без какого-либо обременения (без залога или обязанности гасить долг по кредиту). Но например, в компенсации по договору страхования жизни откажут, если смерть наступила в результате самоубийства или автокатастрофы, виновником которой стал страхователь. Не выплатят возмещение и в тех случаях, когда клиент изначально знал о проблемах со здоровьем, подтверждение чему страховщик обнаружит в его медицинской документации, но не сообщил об этом при заключении договора.

Будут проблемы с возмещением и у лиц, пострадавших от профессиональных рисков, а также у тех, в крови которых в момент наступления страхового случая обнаружат алкоголь или наркотические вещества, прием которых не был назначен врачом. Согласно закону страховщик в такой ситуации не обязан погашать задолженность.

Если страховка жизни и здоровья оформлялась в отношении обоих супругов-созаемщиков, то в случае кончины одного из них долг перед банком будет погашен только наполовину, т.е. на 50% суммы остатка займа. Если страховку сделали с учетом неких пропорций, то и выплата будет совершена с учетом того, как это было прописано в договоре. Например, в случае смерти одного из супругов возмещение может составить 70% от величины остатка, тогда как при кончине другого – 30%.

В случаях, когда нет твердой уверенности в том, что отказ страховой компании правильный, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся в данной сфере.

Уже на первой консультации, изучив всю документацию, специалист сможет подтвердить или опровергнуть законность действий страховщика и высказать предположение о целесообразности защиты своих интересов в судебном порядке.

Что делать при наступлении страхового случая

Итак, полис приобретен, и в некоторый момент наступил страховой случай – например, жилье пострадало от пожара. Порядок действий при этом следующий:

• не позднее чем через 24 часа уведомить страховую компанию о событии;
• желательно зафиксировать на фото и видео все последствия причиненного ущерба и передать их специалистам страховой компании;
• подать письменное заявление в установленной форме в предусмотренные договором сроки;
• подать обращение в структуры, уполномоченные заниматься расследованием происшествия, не позднее 24 часов с момента события;
• обеспечить возможность доступа специалистов страховщика к объекту для осмотра имущества, оценки ущерба и размера такового;
• сохранять поврежденное имущество в нетронутом состоянии до осмотра и фиксации повреждений специалистами.

Полезное видео

В видео со второй минуты рассказывается про комплексное страхование: что входит, ставки, советы и примеры разных ситуаций:

Рекомендации заемщикам

Страхование – хороший способ снизить финансовые риски при наступлении непредвиденных ситуаций. Ипотека – долгосрочный кредит, и, хотя переплата за страховку на всем сроке выглядит достаточно существенной, имеет смысл не отказываться от дополнительных ее видов, выбрав оптимальное предложение из имеющихся.

Хотя большинство банков предлагают застраховать кредит в собственной страховой компании, у клиентов, как правило, есть возможность выбора между несколькими страховщиками, аккредитованными данным банком. Следует изучить предложения и тарифы страховщиков, чтобы выбрать самый выгодный, — возможно, альтернатива окажется дешевле.

Если на сайте компании есть калькулятор, следует произвести предварительный расчет, чтобы оценить финансовую сторону вопроса.

Следует также произвести некоторые расчеты на перспективу, изучив предложения страховщиков в контексте бонусов за переход к ним от других компаний. Возможно, в будущем это окажется выгодно.

Крайне важно тщательно изучить договор, особенно в разделе перечня страховых случаев и порядка возмещения, чтобы четко понимать, на какие случаи распространяется полис, и как следует действовать.

Если речь идет о покупке вторичного жилья, желательно оформить защиту титула на 3 года, это позволит минимизировать убытки, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной.

Опасным моментом является выплата страховки при наступлении случая. Здесь заемщику необходимо действовать предельно четко и с соблюдением всех требований договора. Поскольку несвоевременная подача либо неправильная документальная фиксация события может послужить поводом для отказа в компенсации.

Резюме

Страховка по ипотеке: обязательна или нет? Договор страхования на залоговую недвижимость необходим. Остальные – формально нет, фактически банк опосредованно (через ухудшение условий кредитования или даже отказ в заключении договора ипотеки) вынуждает клиентов соглашаться с данным требованием.

С финансовой точки зрения, иногда немного выгоднее согласиться на повышение ставки по кредиту, но отказаться от дополнительных страховок.

Начисление процентов производится регулярно на остаток задолженности, что снижается по мере поступления платежей в счет погашения займа, т.е. ежемесячно или даже чаще. При определении страховой суммы в расчет принимают сумму, зафиксированную на начало года.

Разумное решение данного вопроса – выполнить требование кредитора, но договор ипотечного страхования заключить напрямую со страховой компанией.

Выгода заемщика при ипотечном страховании заключается в том, что при наступлении страхового случая хотя выплату и получит банк, но гражданин будет освобожден (частично или полностью) от обязательств по уплате ипотеки.

В тяжелые времена, что и обозначены в страховках в качестве страховых случаев (утрата имущества, трудоспособности и прочее), это может оказаться очень кстати.

Учитывая вышесказанное, можно говорить о том, что ипотека — рисковый проект для заемщика и страховщика. Банк при наличии полного пакета страховок и предмета залога рискует меньше.

Также вас может заинтересовать:

7. Заключение

Сделаем выводы, друзья. Ипотечное страхование – обязательная процедура при покупке жилья в кредит. Но не всегда условия, предлагаемые банками по умолчанию, выгодны для заемщика.

Надеемся, настоящая публикация поможет вам избежать ненужных трат и выбрать максимально выгодные программы при страховании ипотеки.

Желаем вам финансового благополучия! Как всегда, ждём оценок статьи и ваших к прочитанному. До новых встреч!

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...