Как взять ипотеку на вторичное жилье пошаговая инструкция — познаем главное

Мечта о собственной квартире и улучшение жилищных условий, становятся реальностью для многих жителей мегаполисов. Отвечая на вопрос, как оформить ипотеку на вторичное жилье, рассмотрим поэтапную инструкцию и особенности этого кредита.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

Популярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:

• Гораздо больший выбор вариантов жилья по сравнению с первичным рынком недвижимости.
• Возможность въезда в приобретенную квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи и оформления договора ипотеки. При этом в сравнении со строящимся и только планируемым к сдаче строительным объектом покупателю не нужно выжидать некоторое время (которое порой неприлично затягивается), пока жилой дом не будет сдан в эксплуатацию. Даже если купленное жилище нуждается в ремонте, его новый владелец волен сам решать, сначала въехать и затеять ремонт или наоборот, сначала отремонтировать квартиру и лишь затем переехать.
• Как правило, новые многоквартирные дома строятся в малообжитых районах, часто на окраинах города с неразвитой инфраструктурой. В то же время вторичное жилье обычно располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой, всегда можно подобрать квартиру по своему вкусу – ближе к работе, месту учебы, удобным транспортным развязкам и т.п.
• Полное отсутствие рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Не раз по общественному телевидению транслировались расследования, связанные с тем, что пайщики, отдавшие свои последние сбережения, пострадали от застройщиков-мошенников и много лет не могут ни въехать в приобретенное жилье, ни вернуть свои деньги.
• Более доступная стоимость недвижимости на вторичном рынке по сравнению с первичным.

Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки). Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.

Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:

• Наличие прав третьих лиц на приобретаемое по ипотеке жилье – об этом владелец жилья вполне может умолчать. Также квартира может быть заложена или иметь какие-либо другие обременения, которые не всегда «всплывают» в момент оформления сделки купли-продажи. К сожалению, даже доскональная юридическая проверка документов на недвижимость не может дать 100%-ную гарантию того, что в один прекрасный момент не объявятся лица, рассчитывающие на квартиру как наследники или собственники.
• Часто в понравившейся вам квартире перекрытия и коммуникации могут находиться в весьма плачевном состоянии, что нередко вынуждает банки отказывать в кредитовании. То же самое касается давно построенных домов, отсутствия капитального ремонта, неблагополучных районов, поскольку банк оценивает квартиру с точки зрения её ликвидности.
• Незаконные перепланировки – ещё одна серьезная проблема с точки зрения переоформления прав собственности на квартиру, поскольку исправление ситуации может затянуться на неопределенный срок.
• Наконец, далеко не всегда собственник недвижимости соглашается на то, что она будет куплена по ипотеке. Это связано с тем, что в таком случае в договоре приходится указывать фактическую стоимость квартиры, а это может быть невыгодно при исчислении и уплате налогов.

Процесс получения ипотеки на вторичное жилье: полезная информация для заемщика

Ипотека – это целевой жилищный займ, который предоставляется под залог либо самой приобретаемой недвижимости, либо в роли обеспечения может выступать другое имущество клиента.

Положительные моменты подобных сделок:

• Большой выбор банков, предлагающих подобные программы. Как правило они уже сразу готовы предоставить клиентам перечень проверенных объектов;
• Процентные ставки минимальны и, хотя срок кредитования тоже снижается, первоначальный взнос необходимо внести в гораздо меньшем размере, чем в случае с новостройкой;
• Риски для обеих сторон меньше, отсюда и более лояльные условия кредитования;
• Оперативность. Буквально после заключения договора и подписания всех документов заемщик может сразу въехать в новый дом. В обустроенных районах уже хорошо развита инфраструктура, так что еще до подписания договора купли-продажи можно отметить для себя удобство проживания в выбранном районе.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

• возраст от 21 года;
• регистрация в РФ;
• официальное трудоустройство;
• стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

Этапы получения кредита

Практически на каждом сайте банка есть кредитный калькулятор и подробное описание доступных определенным категориям заемщиков программ. Это позволяет сразу же просчитать для себя примерную выгоду предложения, узнать сумму ежемесячного платежа и решить, подавать ли заявку.

Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, заемщику нужно придерживаться такого плана действий:

1. Собрать необходимую документацию и заполнить заявление. Здесь есть два варианта – личный визит в банк или заполнение анкеты дистанционно;
2. Дальше банковский работник в телефонном режиме сообщает потенциальному заемщику предварительное решение по заявке. Теперь наступает пора подготовки документов для проведения сделки-купли продажи и поиска объекта;
3. Требования к жилому объекту и месту его расположения обычно довольно строгие и в каждом банке применяется своя система оценки. Об общих критериях поговорим чуть ниже;
4. Как только договор будет подписан, покупатель делает взнос на счет продавца, затем оставшуюся сумму на счет отправляет банк. Воспользоваться этими деньгами продавец сможет сразу после регистрации сделки на право собственности в Росреестре.

Начинать необходимо с поиска банка, в котором будут оптимальные условия кредитования.

Особенности оформления

Ипотека как кредитный продукт имеет ряд особенностей:

• Купленная квартира является для банка залогом. Пока человек выплачивает за нее кредит, недвижимость принадлежит банку, но он имеет право на проживание в ней.
• Максимальный срок ипотечного кредита – 30 лет. Такие параметры позволяют выбрать минимальный ежемесячный платеж.
• Чаще всего для оформления ипотеки требуется первоначальный взнос.
• Досрочное погашение кредита происходит без комиссии и в любой момент.
• При погашении ипотеки кредитные учреждения должны учитывать материнский капитал и иные государственные сертификаты.
• Финансовые учреждения могут предъявить определенные требования к будущему жилью.
• Банк может установить требования к стажу работы и обязательно проверит уровень платежеспособности будущего клиента.

Как подобрать банк для ипотечного кредита

При всей существующей специфике ипотечного кредитования, важно выбрать банковское учреждение, в котором ипотеку можно будет оформить на самых выгодных условиях.

Наиболее важными факторами при выборе будущего кредитора будут:

Процентная ставка	Важно узнать, что уже учтено в стоимости кредитного продукта, нужно ли дополнительно оплачивать РКО, страховые услуги, выдачу наличных денежных средств. Если все эти расходы банком не учтены, то заемщику стоит самостоятельно рассчитать реальную процентную ставку. Для этой цели сейчас существует множество бесплатных независимых кредитных калькуляторов.
Сроки ипотеки	Срок напрямую влияет на размер ежемесячных платежей. Поэтому следует обратить внимание на максимальный срок кредитования, если покупатель не готов платить высокие взносы по кредиту.
Порядок выплаты	Разные банки могут предлагать как равные, так и дифференцированные платежи.
Требования к будущему клиенту	Большинство банков предоставляет ипотеку только работающим гражданам. Может потребоваться прописка, трудовой стаж, уровень дохода, подтвержденный документально. Если клиент не может представить справку о размере заработной платы, то большинство кредитных учреждений могут побояться иметь с ним дело.
Скорость оформления	Обычно решение по кредиту принимается банком в течение 1-7 рабочих дней. Но есть на рынке и экспресс предложения, важно помнить, что процентная ставка по ним будет высокой.

Большинство будущих владельцев квартир интересует, как можно снизить процентную ставку.

Размер процентной ставки зависит от следующих параметров:

• Размер первоначальных вложений. Чем больше взнос, тем меньше процент переплаты.
• Срок кредитования, как правило, чем дольше вы пользуетесь кредитом, тем выше проценты, которые предлагает банк.
• Согласие на страхование. Залог клиент должен застраховать обязательно, но право собственности и страхование здоровья и жизни заемщика зависит от решения клиента. Если он отказывается от них, банк может повысить процентную ставку.
• Если клиент получает заработную плату в банке, где собирается взять ипотеку, то для него могут быть подобраны льготные условия.
• Снижение процентов ожидает клиента, если он решит приобрести квартиру у аккредитованного банковским учреждением застройщика.

Какие нужны документы

После выбора банка заемщику необходимо заполнить анкету на сайте банка или обратиться в ближайшее отделение. Информацию о себе нужно предоставлять максимально точную. Нестыковки в анкете могут послужить причиной отказа.

При оформлении ипотеки клиенту банка могут потребоваться следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;

  

  Образец паспорта гражданина РФ

• другие документы, подтверждающие личность заявителя (СНИЛС, ИНН, заграничный паспорт, водительские права);

  

  Образец СНИЛС

  

  Образец ИНН

  

  Образец загранпаспорта гражданина РФ

  

  Образец водительского удостоверения

• справка 2-НДФЛ;

  

  Образец справки 2-НДФЛ

• трудовой договор или копия трудовой книжки, заверенные работодателем;

  

  Образец трудовой книжки

• военный билет (при наличии).

  

  Образец военного билета

Также могут потребоваться свидетельство о рождении детей и иные документы.

Для зарплатных клиентов банка перечень документов может быть сокращен. Также минимум документов могут потребовать, если высок первоначальный взнос по ипотеке.

В случае, если размера доходов клиента не хватает для одобрения нужной суммы, можно привлечь поручителей или созаемщиков. Они также должны будут предоставить описанный выше пакет документов.

Правила поиска жилья

После сбора документов банк принимает решение по кредиту, о котором сообщает заемщику. Если ипотека была одобрена, начинается этап поиска жилья. На это может быть отведено банком от 30 дней до 3-4 месяцев. Клиент должен подбирать жилье по параметрам, которые он считает важными, а также в зависимости от требований банка к жилому помещению. Особенности различных видов жилья были описаны ранее.

После того, как покупатель найдет нужный ему вариант жилого помещения, все документы по квартире должны быть предоставлены в кредитное учреждение. Только после этого будет принято окончательное решение.

Далее между банком, продавцом и заемщиком заключается предварительный договор, где определены зоны ответственности каждой из сторон, а также вносится задаток.

Этап заключения договора

После заключения предварительного договора, необходимо собрать все документы на жилье и провести его оценку. Оценка проводится одной из компаний, которой банк доверяет. Список разрешенных фирм нужно узнать у кредитной организации.

Далее заключается договор страхования залогового имущества. Как уже было сказано, этот вид страхования является обязательным. Иные виды страхования могут быть оформлены лишь с согласия заемщика. Отказ от них может привести к увеличению процентной ставки.

После оформления страховки подписывается сторонами договор кредитования и совершается непосредственная купля-продажа жилого помещения. В это же время банк получает от клиента первоначальный взнос и предоставляет его продавцу. В договоре важно внимательно изучить все пункты, чтобы не быть обманутым.

После получения выписки предоставляются в кредитное учреждение. Если документы проходят последнюю проверку, то банк переводит на счет продавца всю оставшуюся стоимость жилого имущества.

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Основные требования к жилью

Чтобы успешно получить ипотеку на вторичное жилье, необходимо найти такой объект, который в полной мере будет отвечать критериям банка.

Не подходят:

• Ветхие здания, которые изношены на 40% и больше, у которых деревянные перекрытия и лестницы. Часто одобрение банка не получают сталинки, построенные до 1960-1970 годов. Узнать данные о годе постройки можно на сайте Росреестра;
• Двухэтажные кирпичные постройки из кирпича или дерева;
• Дома, которые собираются реконструировать, сносить или такие, что были признаны непригодными для проживания;
• Малосемейки, общежития, квартиры, которые расположены в полуподвальных помещениях;
• Коммунальные квартиры, для покупки комнат в которых требуется согласие от всех собственников;
• Если фундамент дома изготовлен не из кирпича и бетона, а значит подвергается разрушению или гниет;
• Квартиры, в которых нет коммуникаций: канализации, отопления или электричества.

Банку очень важно, чтобы на протяжении всего срока ипотеки жилье сохранило свой привлекательный вид, чтобы в случае необходимости его можно было оперативно продать и покрыть убытки из-за долгов заемщика. Не получится взять ипотеку, если в квартире проводились незаконные перепланировки, которые потом не отразили в техническом паспорте.

Некоторые подозрения у кредитора возникают, если заемщик решает купить жилье у своего близкого родственника. Это вполне может быть сговором с целью использовать полученные средства не по их целевому назначению.

По этим причинам банк в обязательном порядке проводит проверку чистоты объекта.

Жилье не может быть в залоге, под арестом или находиться в собственности продавца менее 3 лет.

В противном случае по закону ему придется заплатить налог в размере 13%.

Стоимость квартиры определяется независимым банковским оценщиком, чтобы понять, какова ее реальная цена. Эти сведения понадобятся кредитору, чтобы определить, какую сумму выделить заемщику на покупку жилья на вторичном рынке.

Кто может получить

Базовые требования к потенциальному заёмщику совпадают в большинстве банков:

• гражданство РФ и наличие регистрации в регионе, где присутствуют отделения выбранного банка;
• трудоспособный возраст (чаще всего – не моложе 23-х лет на момент оформления кредита и не старше 55-60 лет на дату его полного погашения);
• наличие источника постоянного дохода, трудовой стаж от года;
• отличная «кредитная биография» (особенно охотно банки предоставляют ипотеку своим проверенным заёмщикам и зарплатным клиентам);
• отсутствие судимостей и проблем с психикой.

Чаще всего дополнительным требованием является также наличие платежеспособного созаёмщика или поручителя.

Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, можно ли подобрать самый выгодный и дешевый вариант, и какими критериями следует руководствоваться при выборе жилья, узнайте из этого видео:

к оглавлению

Нужна ли страховка

Банк предлагает страхование самого недвижимого имущества, здоровья и жизни клиента, а также права собственности.

Проще всего для клиента заключить страховой договор напрямую с банком или с рекомендованными им компаниями. Это занимает минимум времени и избавляет клиента от бумажной волокиты.

Будьте осторожны — в этом случае условия страхования могут быть невыгодными, а поскольку клиенту нужно будет платить и продлевать страховку весь период кредитования, важно оформить ее наилучшим образом. Для этого следует рассмотреть предложения других страховых компаний и выбрать наиболее подходящее. Это позволит клиенту сэкономить немалые средства в будущем.

Заключение кредитного и страхового договора

Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.

Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.

Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.

На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.

После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:

• права нового владельца на квартиру;
• подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
• правомерность купли-продажи квартиры по договору.

Когда все будет оплачено, придется подождать 5 дней. Именно столько требуется для проверки всех документов. После этого все полученные на руки выписки предоставляются в банк. Там их еще раз проверяют. Если все в порядке, то продавец квартиры получает оставшуюся часть стоимости недвижимости.

Что делать дальше?

На этом все хлопоты с оформлением договоров будут закончены. Нужно только прописаться по новому месту жительства и поставить в известность управляющую компанию или ТСЖ о том, что квартира обзавелась новыми хозяевами.

После этого клиенту нужно выполнять свои обязанности по кредиту. Сроки и суммы платежей указываются в индивидуальном графике (обычно оформляют в виде приложения к ипотечному договору). Важно вносить деньги вовремя, чтобы не получить штраф или пени от банка.

Страховать недвижимость придется до момента полного погашения задолженности перед банком.

Новоиспеченный владелец имеет право на получение имущественного вычета. Для этого ему нужно обратиться в местную ФНС и узнать, какие бумаги для этого нужно предоставить. Полученные деньги можно использовать для погашения части задолженности перед банком или на другие свои нужды.

Залогом квартира перестанет быть только тогда, когда клиент полностью погасит задолженность перед банком.

Ключевые требования к заёмщику

Перед подачей заявки заемщику стоит ознакомиться с основными требованиями, среди которых:

• Российское гражданство и постоянная прописка (иногда подходит и временная) в том регионе, где находится подразделение банка;
• Средний возраст заемщика от 23 до 60 лет (иногда до 75 на момент погашения долга);
• Требования к минимальному трудовому стажу начинаются от 1 года.
• Банки в среднем принимают решение о выдаче ипотеки на вторичное жилье на протяжении от 2 до 5 дней.

© 2017, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Важные нюансы

Сравнивая кредитные предложения разных банков нужно учитывать все возможные расходы, дополнительные требования и комиссии. Например, банк может настаивать на дополнительном страховании платежеспособности заёмщика или на оплате комиссии за аренду сейфовой ячейки при проведении сделки и т. д.

Иногда обращение к кредитному брокеру является более выгодным решением, чем попытка оформить ипотеку самостоятельно.

Специалист посоветует, в какие банки лучше подать заявку, поможет с подготовкой документов, а в некоторых случаях и поможет добиться более выгодных условий по ипотечному кредиту.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье и предложения от банков с самыми низкими процентами при покупке квартиры по ипотечному кредитованию на вторичном рынке, смотрите в этом видео:

Оформление ипотечного кредита – процесс длительный и непростой, но шанс иметь собственное жильё однозначно стоит потраченных усилий!

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...